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双子パパの脱サラ日記〜子供との時間を大切にして生きる実証実験〜

テレビ一筋だった39歳。育休取得してパパ業の大切さと”ワンオペ育児”のヤバさに気づく。「このままじゃいかん」と思うものの記者業しながらの副業はこなしきれず、扶養や住宅ローンを抱える中とりあえず脱サラ。まずはセルフリノベで2軒の大家になり収入を少し確保。このブログでは、赤字生活で始まる無鉄砲な脱サラから事業成功までの過程を包み隠さずリアルタイムでお伝えします。YouTubeもぜひご覧くださいませ。当面の着地点は「好きな時に好きな場所に旅。家族みんなで。時に一人で」。

買いたい物件が「未登記物件」!?

4月24日(水)

 

きょうは寒河江の物件の内覧だ。

 

少なくとも、半年ほど前からずっと掲載されている物件だ。

 

月6万5000円で賃貸中の、オーナーチェンジ物件だ。

 

家の他に、作業場向きの、2階建ての小屋が2つある。

 

おいしい物件だ。

 

なのに、なぜこんなに長い間売れずにいるのか?

 

借り主が宗教団体で、集会に使っているということだが、それだけではないだろう。

 

その疑問を解決するためにも、一度見ておきたい物件だった。

 

 

山形市北部の物件の購入を決める前だった。

 

僕は、スーモに掲載されている取り扱い不動産屋に、内覧を申し込んだ。

 

翌日電話がきたが「大家さんが尾花沢。鍵を持ってくるのに時間がかかるので来週になる」と告げた。

 

 

こうして待っている間に、僕は山形市北部の物件購入を決めたが、一応、内覧には行くことにした。

 

投資物件は増やしていく必要がある。

 

僕は、学校の友人を誘って、訓練終了後、2人で寒河江に向かった。

 

 

現場に着くと、不動産屋、大家さん、借り主がいた。

 

全員が初対面だ。

 

こういうときは、とにかく明るく元気にあいさつする。

 

礼儀正しくふるまう。

 

微笑みを忘れない。

 

一方で、聞きにくいこともきちんと聞く。

 

「仕事はできるけどしゃべりやすい人」。

 

5棟内覧しながらできつつある、僕のスタイルだ。

 

そして僕は、内覧を始めてすぐに不動産屋に告げた。

 

「投資物件を探しています」

 

彼の目はギラリと光った。

 

僕は彼にとって、客になる可能性の高い人物だった。

 

「それならここはぴったりじゃないですか!!」

 

 

僕は、床の柔らかさや壁のヒビなどに目を光らせながら、間取りをチェッックしていった。

 

風呂場やトイレの交換時期、水漏れはなさそうか?

 

全体的に、丁寧に使われていることがわかる物件だった。

 

ところどころに宗教団体に関する張り紙などがあり、気味悪さはあったが、許容範囲ではあった。

 

雨樋は壊れ、外観はボロボロだった。

 

ただそれも、集会所として使われない日に合わせ

DIYイベンド」を企画し、みんなでワイワイ修復するというのも面白そうだった。

 

寒河江なら、来てくれる友人に心当たりがある。

 

いいかも知れない。

 

内覧が終わると、大家さんからいろいろ情報を収集する。

 

「昭和一桁生まれ」というが、しっかりと的確に説明してくれるおじいちゃんだった。

 

「息子のために買ったが、転勤続きで住めなかった。空き家にしておくのももったいないと賃貸をすすめられ、賃貸に出したら、今の宗教団体が借りてくれた」という。

 

 

僕は維持費について聞いた。

 

固定資産税と下水処理を合わせても、年に5万もかからないことがわかった。

 

65,000円の家賃だと年間で

65,000*12=78万円

 

年間70万円の収入が保障されている。

 

もう20年近くこの団体に貸しているが、入金の遅れも含め、ネガティブなことは一切発生したことがないという。

 

価格は350万円。諸経費込みで400万円みたとして

 

400万÷70=5.1

 

5年でペイできる計算だ。

 

しかも、オーナーチェンジだから、補修に手を加える必要がない。

 

リノベーション費用はいらない。

 

 

2つの小屋もきれいな土間だった。

 

鍵がかかっていて入れなかったが、作業場や資材置き場として使うには最高だった。

 

この小屋は誰も使っていない。

 

僕の城になる。

 

DIY仲間の溜まり場にできる。

 

夏はみんなで作業して、そのまま三吉屋から持ってきた生ビール。

 

そして、そのままキャンプするのだ。

 

僕の気持ちは、買う方向に傾いてきた。

 

だからこそ、ネガティブな情報をはっきりさせておく必要があった。

 

「この小屋は未登記の違法物件ですよね?」

 

「そうですね」

 

そして彼は、なんでもないという風にさらりと続けた。

 

「この家自体も未登記です」

 

そして彼はすぐに違う話題にうつったのだった。

 

??

 

えっ??

 

家が未登記??

 

どういうこと??

 

僕は敢えてそこからつっこんで聞くのをやめた。

 

この60がらみの不動産屋は、一筋縄でいかない人物であることは明白だった。

 

そんな彼に、僕の無知を晒すのは、決して得策ではなかった。

 

その後僕らは、彼の名字から出身がわかり、その話題でひとしきり盛り上がった。

 

話が一段落すると、礼を言って去った。

 

不動産屋は「500万から売り出しを始めて、350万まで落とした。もう価格交渉はできない」と断固として告げてきた。

 

建物自体なら300万円だった。

 

250万円でもいいくらいだ。

 

しかし、月6万5000の賃貸契約があるから、この強気の価格なのだろう。

 

問題は「未登記物件」によってかかる新たな費用だった。

 

 

翌日、僕は学校の休み時間、ネットでいろいろと検索してみた。

 

 

すると「未登記物件」は、たくさんあることがわかった。

 

ローンを引くときに「登記」が必要になるらしく、現金即買いなら、「登記」は不必要。

 

むしろ、「登記費用」がかかるので、不要と考えることもできるようだ。

 

違法だけど、事実上、罰則はない。ということか。

 

ただ役所が目を光らせているので「固定資産税」はきちんととられるらしい。

 

昔の物件は、「未登記物件」少なくないらしい。

 

 

問題は、購入する場合。

 

未登記建物を登記する場合

  1. 建物表題登記
  2. 所有権保存登記

が必要

とのこと。

 

これらの登記は、直接買主名義で行うことも可能です。
ただし、取引の安全を第一に考えるなら、費用や手間、時間はかかりますが、売主名義で所有権保存登記まで行い、売主から「所有権を移転」という形式で買主名義に登記する方法が、実情にも合っているのでおすすめです。

 

 

購入にはデメリットがあるという。

 

未登記の建物を購入する際には、下記の点に注意が必要です。

  • 融資が通らない可能性

    未登記の建物の場合、金融機関からの融資を受けることが難しいです。

  • 登記する費用と手間

    もし、購入者側で登記を行う場合には、登記の費用と手間がかかります。土地家屋調査士司法書士に依頼することになります。手間はかかりますがご自身で登記することも可能です。

  • 登記しないと罰則がある

    第四十七条第一項に「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と明記されています。

 

 

「未登記物件購入のデメリット」

・融資が受けられない

土地家屋調査士司法書士への依頼が必要(これだけで30万は飛びそうだな)

 

 

 

交渉の方向

①350万円でのむから、登記だけしてくれ

②登記をこっちでやるから、300万円にしてくれ

 

その前に、以前お世話になった、土地家屋調査士に電話してみよう。

 

 

後日談

結局登記されている物件でした。つーか、普通に「アットホーム」にも「登記」で登録されていました。恐ろしい不動産屋さんです。

ただ滅失処理をしていない小屋が1棟ありました。契約前に滅失処理は売主さん負担でやってもらいました。